Prodávám nemovitost, značka „V exekuci“
28. 11. 2019

Prodávám nemovitost, značka „V exekuci“

Pokud se vlastník nemovitosti ocitne v exekuci, je prodej jeho majetku zakázán. To je všeobecné pravidlo, které říká, že majetek v exekuci nelze prodávat ani darovat. Existují ovšem výjimky, které prodej povolují. V případě, že dlužník využívá svůj majetek k běžné obchodní činnosti či uspokojování základních životních potřeb svých a osob, ke kterým má vyživovací povinnost, prodávat může. 

Specifika prodeje majetku v exekuci

Jako první je třeba uvést, že kupní smlouva, která by přesahovala rámec výše uvedených výjimek, by byla neplatná. Proto buďte obezřetní a vše si důkladně prověřte, či konzultujte s realitním makléřem nebo právním poradcem.

Prvním případem, který prodej nemovitosti před exekucí povoluje, je prodej před nedobrovolnou dražbou. Tady je ovšem nutné splnit několik podmínek. Dlužník může prodat svoji nemovitost před nedobrovolnou dražbou, pokud s tím exekutor souhlasí. Pro dlužníka to znamená, že nemovitost určitě prodá za vyšší částku, než by vzešla z dražby nedobrovolné. 

Další podmínkou je ovšem hotovost - část ceny nemovitosti, kterou dlužník musí složit exekutorovi, aby souhlas s prodejem získal. To bývá ovšem problém, protože dlužník většinou potřebnou sumu k dispozici nemá. Řešením může být záloha od potencionálního kupce, který tuto sumu za dlužníka složí a po uskutečnění prodeje jen doplatí zbytek smluvní ceny nemovitosti. Smlouva by měla být ovšem precizně připravená, ideálně tak, aby flexibilně reagovala na případné další věřitele, a to zejména formou zádržného a smluvních pokut.

Druhým případem prodeje nemovitosti v exekuci je většinou využívaná nařízená dražba. Tu vyhlašuje exekutor dražební vyhláškou, která musí splnit náležitosti jako datum dražby, vymezení nemovitosti, minimální výši příhozu a výši nejnižšího podání. Účastníci dražby ovšem musí před jejím zahájením složit dražební jistinu. Jde o částku, která má zaručit, že se dražby nebude účastnit nikdo, kdo by neměl dostatek prostředků na zaplacení. Cena nemovitosti se odvozuje od znaleckého posudku a pro dlužníka může znamenat, že dostane nižší cenu, než kdyby využil první možnosti. 

Výhra v nařízené dražbě a první zásadní kroky

Veškerá zástavní, zadržovací a další věcná práva váznoucí na nemovitosti zanikají ve chvíli, kdy získáte vlastnické právo. Zásadním krokem je, vyžádat si u příslušného soudu potvrzení o přechodu vlastnického práva a to v okamžiku udělení příklepu. To pak slouží jako nabývací listina pro řízení na katastrálním úřadu.

Není dražba jako dražba

Tu nedobrovolnou a nařízenou exekutorem poznáte snadno. Před jejím názvem jsou vždy písmena EX. Existují ale i dobrovolné dražby, tušíte správně, označené písmenem D. Ty nenařizuje exekutor, ale dražební portály. Poznáte je nejen podle písmene D, ale také podle toho, že se tváří velmi lukrativně. Výše nejnižšího podání je zpravidla kolem 40% tržní ceny a vy získáte dojem, že nejít do toho by mohl jen blázen. Pokud máte všech pět pohromadě,  je vám jasné už teď, že v tom bude nějaký háček. Je! Průběh takových dražeb často ovlivňují takzvané přihazovací boty. Jde o naprogramované počítačové dražitele, kteří přihazují a přihazují. Programy jsou dokonalé, jednou přihodí okamžitě, jindy to vypadá, že váhají a promýšlejí výhodnost přihození, prostě a jednoduše maskují se dokonale a jejich jediným úkolem a tady připomínám, že „naprogramovaným“ úkolem je, vyšroubovat cenu nemovitosti co nejvýše! Navíc po skončení dražby, kterou vyhrajete, ještě vyhráno rozhodně nemáte. Vlastnické právo na vás přechází jen v případě, že cena dražby dosáhla ceny, která byla předem určená mezi dlužníkem a dražebníkem. Další nevýhodou je, že nemovitost i nadále zůstává zatížená věcnými břemeny a dalším právy, které na ní váznou. 

Podtrženo, sečteno

Koupě nemovitosti v exekuci je možná, ale složitá záležitost a skoro vždy s sebou nese nějaké riziko. Hypotéku na koupi nemovitosti sice získat můžete, jde ovšem o velmi složité jednání a spousta dokladování a dohadování. Dalším rizikem je, že získáte nemovitost i s majitelem, který se celé roky odmítá vystěhovat, protože nemovitost stále považuje za svou. 

S dobrým realitním makléřem, odborně sestavenými smlouvami a se základní znalostí práv a povinností obou stran, tedy prodávajícího i kupujícího, tady ale existuje šance, že koupí nemovitosti v exekuci nějaké ty peníze ušetříte. Neděláte nic protizákonného a navíc si můžete ověřit svoji schopnost flexibilně  reagovat v  dané situaci a hledat optimální a správná řešení.

Dominik Ondrůšek - jednatel
Autor: Dominik Ondrůšek - jednatel

Jednatel:

"Jsem mladý, energický a zapálený. Otevřeli jsme se společníkem vlastní realitní kancelář v síťi CENTURY 21, jsem tedy jednatelem této společnosti. Za své klienty mám ve zvyku se rvát do posledního dechu. O vaši nemovitost budu pečovat, jako by byla moje vlastní! Mým hlavním cílem je spokojenost klienta, a ze svých zkušeností vím, že té docílím především rychlým a seriózním jednáním. Jak často říkám: „Kde je vůle, tam je cesta“. Máte problém? Najdeme společně řešení! Neváhejte mě oslovit, nebudete litovat."

Kde se nachází naše kancelář?

CENTURY 21 FairTrade se nachází v ulici Kynského ve Slaném. Díky prvotřídnímu brandingu nás nepřehlédnete. Dveře jsou pro Vás vždy otevřené, rádi Vám se vším ochotně porádíme. Ať už já, či moji kolegové. Za každého člověka ve své kanceláři bych dal ruku do ohně.

Za každým prodejem nemovitosti se totiž skrývá lidský příběh. A to je důvod, proč by nikdo neměl tak důležitý životní krok podceňovat. Ani prodávající, ani makléř. 

Záleží mi na odvedení špičkové práce a na spokojenosti klienta. A dbám na dobrém jméně a pověsti svojí i kanceláře. Za mě a můj tým pak hovoří reference spokojených klientů.

Jak probíhá obchod, svěřený do naších rukou?

HLADCE...

Pokud by Vám tato odpověď nestačila, zde je konkrétní:

Kontaktujte nás a domluvíme si společnou schůzku, kde si promluvíme o Vaší nemovitosti a Vaší představě. Od teď to můžete nechat celé na nás. Následně vyhotovíme srovnávací tržní analýzu, na základě které stanovíme reálnou tržní cenu nemovitosti. Určíme prodejní strategii a začneme s prodejem. Vytvoříme profesionální fotografie, videoprohlídku se zábery s dronem, 2D a 3D plánek s půdorysem a poutavý popis. Inzerujeme na všech (námi) placených i neplacených inzertních serverech (jako např. Sreality, Reality iDnes, Bazos, Ceskereality, Reality,...).

Prohlídky budou probíhat po domluvě s Vámi, budou podléhat protokolu a díky videoprohlídkám zvýšíme pravděpodobnost úspěšné prohlídky (nalezení kupce). Jakmile kupce nalezneme, složí na depozitní účet rezervační depozitum a podepíše rezervační smlouvu. Následně zasíláme podkady panu advokátovi, který vyhotoví kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově. Obě strany je obdrží k náhledu a kontrole. Po schválení smluvní dokumentace se sejdeme na podpis u pana advokáta, který zároveň ověří veškeré podpisy. Kupující strana složí kupní cenu na účet advokátní úschovy, po připsání financí, vyhotoví pan advokát výpis z účtu, který klientům zašleme.

Následně položíme návrh na vklad vlastnických práv na katastr nemovitostí, katastr provede tzv. plombu na nemovitosti pod číslem jednacím, to Vám bude poskytnuto pro kontrolu online. Na katastru nemovitostí se ze zákona vztahuje ochranná lhůta 20 dní na vklady. To znamená, že 20 dní musí smlouvy dle zákona "ležet" na katastru a nesmí se s nimi manipulovat a ani je zapsat.

Po uplynutí ochranné lhůty katastr provede zápis vlastnických práv na nového majitele (kupujícího). My veškerou aktivitu pravidelně monitorujeme, čili jakmile se takto stane, uvědomíme Vás, a pan advokát ihned uvolní peníze z úschovy prodávajícímu. V poslední fázi proběhne předání nemovitosti, kde do předávacího protokolu, který Vám vyhotovíme, zachytíme předávané počty klíčů, stavy elektřiny, vody, plynu a soupis vybavení. Nyní je obchod u konce, poděkujeme si za spolupráci obdržíte od nás pozornost, za důvěru.

Kolik si za to vše od Vás účtujeme? 0,- Kč (NIC)

Co získá prodávající?

Profesionální realitní a přidružené služby zdarma, právní servis a advokátní úschovu zdarma! Především ale jistotu férového obchodu.

Co získá kupující?

V první řadě prověřenou nemovitost. Pro naše klienty jsme si připravili kromě jistoty, profesionálního přístupu a právních služeb zdarma také slevy u našich smluvních partnerů (např.: Vorlíček Plast okna Slaný, rodinné Řeznictví Řisuty, Stavební firma BettyStav, Zemní práce Urban,...)

 

Depozitní účet pro rezervační účely: 402011255/5500

 

Náš tým:

 

 

Dominik Ondrůšel - jednatel společnosti

 

Adam nosál - managing director

 

 

Josef Dundr - realitní makléř

 

Ondřej Paur - realitní makléř

 

 

Michaela Suchomelová - finanční poradkyně

Stáhněte si zdarma

7 nejčastějsích chyb při "samoprodeji" nemovitosti

zpracováním osobních údajů