06. 03. 2019

Vyjmutí ze zemědělského půdního fondu (ZPF) problém?

Úvodem:

V dnešní době se čím dál více setkávám s problematikou týkající se pozemků podléhajících ochraně zemědělského půdního fondu (ZPF). Klienti mi často volají a diví se, jak je možné, že prodáváme "stavební pozemek" když je na katastru vedený jako orná půda, a dokonce podléhá ochraně ZPF. Zcela rozumím jejich situaci, jsou před velkým životním krokem, vybírají si pozemek, kde budou stavět dům, kde budou několik let, či desítek let žít. Pozemek, na kterém budou například vychovávat svoje potomky a pozemek, za který utratí svoje často celoživotní úspory. Čili výběr musí být důkladný a nepřipadá v úvahu pochybení. V takovéto situaci je obezřetnost zcela na místě. Na místě je také důkladné vysvětlení problematiky klientům. Vy jakožto čtenáři mého článku, jakožto vážení hosté mého webu, jste mými potenciálními klienty, a proto vám celou problematiku rovněž vysvětlím.

Zemědělský půdní fond (ZPF), co to vlastně znamená?

Oficiální definice zní: "ZPF je základním přírodním bohatstvím naší země, nenahraditelným výrobním prostředkem umožňujícím zemědělskou výrobu a je jednou z hlavních složek životního prostředí.“ dle Zákona 334/1992 Sb.

Jedná se tedy o: pozemky orné půdy, vinice, chmelnice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, rybníky s chovem ryb a vodní drůbeže, polní cesty, odvodňovací příkopy, hráze, ochranné příkopy, závlahové vodní nádrže a půda dočasně neobdělávanou.

 

V čem tato ochrana majitele pozemku/území omezuje?

Ochrana ZPF spočívá ve vázanosti daného území pro výhradně zemědělské účely. Čili na takto chráněném území nelze postavit žádnou stavbu za účelem obydlení ani rekreace a bez formálního povolení příslušných orgánu, zde nelze stavět ani budovy pro zemědělské účely jako např. seník.

Jak lze situaci vyřešit?

Hlavní slovo má z pravidla územní plán obce. Ten určuje hranice intravelánu - zastavitelného území. Pokud se daný pozemek nachází v zastavitelném území obce a ideálně v oblasti pro například venkovské bydlení, bydlení městského typu, nebo bydlení smíšené - máte téměř vyhráno. V takovém případě je velice vysoká pravděpodobnost, že příslušné orgány (obecní úřady, krajské úřady, ministerstvo ŽP) povolí vyjmutí vybraného území z ochranného fondu. Žadatelem musí být vlastník pozemku, či pověřená osoba s plnou mocí majitele.

Praxe - žádost:

Hlavní skutečnosti, jež je třeba uvést v žádosti:

1. účel (záměr, úmysl) zamýšleného vyjmutí 
2. vyhodnocení předpokládaných dopadů na zemědělský půdní fond
3. odůvodnění žádosti - tím se rozumí důvod, proč je navrhované řešení v zájmu ochrany životního prostředí, zemědělského fondu a veřejném zájmu nejvýhodnější

Přikládané skutečnosti k žádosti:

1. údaje o území získané z katastru nemovitostí
2. objasnění vlastnických a uživatelských vztahů k dotčenému území
3. přesné výměry parcel, či jejich částí
4. povolení vlastníka nemovitosti
5. zakreslení navrhovaného vyjmutí - ideálně do kopii katastrální mapy
6. podklady o protierozních opatřeních
7. podklady o odvodnění a závlahách
8. výsledky pedologického průzkumu
9. vypočtené odvody za vyjmutí území ze ZPF, včetně postupů výpočtů (viz další odstavec)
10. předběžnou bilanci skrývky kulturních vrstev půdy a návrh, jakým způsobem je lze hospodárně využít
11. zakreslení hranic BPEJ (bonitonované půdně ekologické jednotky) a vyznačení jejich tří ochrany (I-V)

Výpočet odvodu za vyjmutí území ze ZPF:

K vypočtení potřebujeme znát výměru území, jež zamýšlíme vyjmout, dále třídu ochrany ZPF a cenu za BPEJ.

Vezmeme tedy výměru určenou k vyjmutí a vynásobíme ji cenou za BPEJ, výsledek vynásobíme koeficientem dle třídy ochrany (I->9x, II->6x, III->4x,IV->3x, V->3x)

PŘÍKLAD:

Takto vypadá vyhodnocení BPEJ, které naleznete zdarma na katastru nemovitostí online.

Vezměme tedy plochu pro vyjmutí 100m2, tu vynásobíme cenou BPEJ 7,82 Kč, výsledek vynásobíme koeficientem dle třídy ochrany x4.

100 x 7,82 x 4 = 3 128

Právě jsme vypočítali, že pokud budeme chtít vyjmou plochu 100m2 ze ZPF, která má Základní cenu dle BPEJ 7,82,- Kč/m2 a třídu ochrany III. zaplatíme poplatek ve výši 3 128,-Kč.

Jelikož poplatky za vynětí jsou nemalé (a to především v případě větších ploch a vyšší třídy ochrany), je v našem zájmu žádat o vynětí pouze nejmenší potřebnou plochu. například pokud máme pozemek 1000m2, je zbytečné vyjmout ho celý, po konzultaci s vaším projektantem vyjmete pouze výměru domu + garáže + cesty.

Žádost se z pravidla vyřídí do 30-60 dní a sama o sobě je ZDARMA.

Závěrem:

Vyjmutí plochy ze ZPF není jednoduchým a často ani levným procesem. Důležité je se na celý proces dívat jako na náklad spojený s koupí pozemku a od začátku tak s ním kalkulovat. Pokud Vám bude nabízen pozemek s touto problematikou za cenu o něco málo nižší než je cena obvyklá, je to férová nabídka, za pozemek zaplatíte méně peněz, ale investujete do něj po koupi svůj čas a peníze ve formě odvodu. Pokud se někdy v budoucnu dostanete do podobné situace, prosím neváhejte a kontaktujte mě, rád vše s vámi proberu u kávy a společně zvážíme přidanou hodnotu celého obchodu (zda nějaká bude, když ano tak zda se vyplatí).