Vyjmutí ze zemědělského půdního fondu (ZPF) problém?
06. 03. 2019

Vyjmutí ze zemědělského půdního fondu (ZPF) problém?

Úvodem:

V dnešní době se čím dál více setkávám s problematikou týkající se pozemků podléhajících ochraně zemědělského půdního fondu (ZPF). Klienti mi často volají a diví se, jak je možné, že prodáváme "stavební pozemek" když je na katastru vedený jako orná půda, a dokonce podléhá ochraně ZPF. Zcela rozumím jejich situaci, jsou před velkým životním krokem, vybírají si pozemek, kde budou stavět dům, kde budou několik let, či desítek let žít. Pozemek, na kterém budou například vychovávat svoje potomky a pozemek, za který utratí svoje často celoživotní úspory. Čili výběr musí být důkladný a nepřipadá v úvahu pochybení. V takovéto situaci je obezřetnost zcela na místě. Na místě je také důkladné vysvětlení problematiky klientům. Vy jakožto čtenáři mého článku, jakožto vážení hosté mého webu, jste mými potenciálními klienty, a proto vám celou problematiku rovněž vysvětlím.

Zemědělský půdní fond (ZPF), co to vlastně znamená?

Oficiální definice zní: "ZPF je základním přírodním bohatstvím naší země, nenahraditelným výrobním prostředkem umožňujícím zemědělskou výrobu a je jednou z hlavních složek životního prostředí.“ dle Zákona 334/1992 Sb.

Jedná se tedy o: pozemky orné půdy, vinice, chmelnice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, rybníky s chovem ryb a vodní drůbeže, polní cesty, odvodňovací příkopy, hráze, ochranné příkopy, závlahové vodní nádrže a půda dočasně neobdělávanou.

 

V čem tato ochrana majitele pozemku/území omezuje?

Ochrana ZPF spočívá ve vázanosti daného území pro výhradně zemědělské účely. Čili na takto chráněném území nelze postavit žádnou stavbu za účelem obydlení ani rekreace a bez formálního povolení příslušných orgánu, zde nelze stavět ani budovy pro zemědělské účely jako např. seník.

Jak lze situaci vyřešit?

Hlavní slovo má z pravidla územní plán obce. Ten určuje hranice intravelánu - zastavitelného území. Pokud se daný pozemek nachází v zastavitelném území obce a ideálně v oblasti pro například venkovské bydlení, bydlení městského typu, nebo bydlení smíšené - máte téměř vyhráno. V takovém případě je velice vysoká pravděpodobnost, že příslušné orgány (obecní úřady, krajské úřady, ministerstvo ŽP) povolí vyjmutí vybraného území z ochranného fondu. Žadatelem musí být vlastník pozemku, či pověřená osoba s plnou mocí majitele.

Praxe - žádost:

Hlavní skutečnosti, jež je třeba uvést v žádosti:

  1. účel (záměr, úmysl) zamýšleného vyjmutí 
  2. vyhodnocení předpokládaných dopadů na zemědělský půdní fond
  3. odůvodnění žádosti - tím se rozumí důvod, proč je navrhované řešení v zájmu ochrany životního prostředí, zemědělského fondu a veřejném zájmu nejvýhodnější

Přikládané skutečnosti k žádosti:

  1. údaje o území získané z katastru nemovitostí
  2. objasnění vlastnických a uživatelských vztahů k dotčenému území
  3. přesné výměry parcel, či jejich částí
  4. povolení vlastníka nemovitosti
  5. zakreslení navrhovaného vyjmutí - ideálně do kopii katastrální mapy
  6. podklady o protierozních opatřeních
  7. podklady o odvodnění a závlahách
  8. výsledky pedologického průzkumu
  9. vypočtené odvody za vyjmutí území ze ZPF, včetně postupů výpočtů (viz další odstavec)
  10. předběžnou bilanci skrývky kulturních vrstev půdy a návrh, jakým způsobem je lze hospodárně využít
  11. zakreslení hranic BPEJ (bonitonované půdně ekologické jednotky) a vyznačení jejich tří ochrany (I-V)

Výpočet odvodu za vyjmutí území ze ZPF:

K vypočtení potřebujeme znát výměru území, jež zamýšlíme vyjmout, dále třídu ochrany ZPF a cenu za BPEJ.

Vezmeme tedy výměru určenou k vyjmutí a vynásobíme ji cenou za BPEJ, výsledek vynásobíme koeficientem dle třídy ochrany (I->9x, II->6x, III->4x,IV->3x, V->3x)

PŘÍKLAD:

Takto vypadá vyhodnocení BPEJ, které naleznete zdarma na katastru nemovitostí online.

Vezměme tedy plochu pro vyjmutí 100m2, tu vynásobíme cenou BPEJ 7,82 Kč, výsledek vynásobíme koeficientem dle třídy ochrany x4.

100 x 7,82 x 4 = 3 128

Právě jsme vypočítali, že pokud budeme chtít vyjmou plochu 100m2 ze ZPF, která má Základní cenu dle BPEJ 7,82,- Kč/m2 a třídu ochrany III. zaplatíme poplatek ve výši 3 128,-Kč.

Jelikož poplatky za vynětí jsou nemalé (a to především v případě větších ploch a vyšší třídy ochrany), je v našem zájmu žádat o vynětí pouze nejmenší potřebnou plochu. například pokud máme pozemek 1000m2, je zbytečné vyjmout ho celý, po konzultaci s vaším projektantem vyjmete pouze výměru domu + garáže + cesty.

Žádost se z pravidla vyřídí do 30-60 dní a sama o sobě je ZDARMA.

Závěrem:

Vyjmutí plochy ze ZPF není jednoduchým a často ani levným procesem. Důležité je se na celý proces dívat jako na náklad spojený s koupí pozemku a od začátku tak s ním kalkulovat. Pokud Vám bude nabízen pozemek s touto problematikou za cenu o něco málo nižší než je cena obvyklá, je to férová nabídka, za pozemek zaplatíte méně peněz, ale investujete do něj po koupi svůj čas a peníze ve formě odvodu. Pokud se někdy v budoucnu dostanete do podobné situace, prosím neváhejte a kontaktujte mě, rád vše s vámi proberu u kávy a společně zvážíme přidanou hodnotu celého obchodu (zda nějaká bude, když ano tak zda se vyplatí).

Dominik Ondrůšek - jednatel
Autor: Dominik Ondrůšek - jednatel

Jednatel:

"Jsem mladý, energický a zapálený. Otevřeli jsme se společníkem vlastní realitní kancelář v síťi CENTURY 21, jsem tedy jednatelem této společnosti. Za své klienty mám ve zvyku se rvát do posledního dechu. O vaši nemovitost budu pečovat, jako by byla moje vlastní! Mým hlavním cílem je spokojenost klienta, a ze svých zkušeností vím, že té docílím především rychlým a seriózním jednáním. Jak často říkám: „Kde je vůle, tam je cesta“. Máte problém? Najdeme společně řešení! Neváhejte mě oslovit, nebudete litovat."

Kde se nachází naše kancelář?

CENTURY 21 FairTrade se nachází v ulici Kynského ve Slaném. Díky prvotřídnímu brandingu nás nepřehlédnete. Dveře jsou pro Vás vždy otevřené, rádi Vám se vším ochotně porádíme. Ať už já, či moji kolegové. Za každého člověka ve své kanceláři bych dal ruku do ohně.

Za každým prodejem nemovitosti se totiž skrývá lidský příběh. A to je důvod, proč by nikdo neměl tak důležitý životní krok podceňovat. Ani prodávající, ani makléř. 

Záleží mi na odvedení špičkové práce a na spokojenosti klienta. A dbám na dobrém jméně a pověsti svojí i kanceláře. Za mě a můj tým pak hovoří reference spokojených klientů.

Jak probíhá obchod, svěřený do naších rukou?

HLADCE...

Pokud by Vám tato odpověď nestačila, zde je konkrétní:

Kontaktujte nás a domluvíme si společnou schůzku, kde si promluvíme o Vaší nemovitosti a Vaší představě. Od teď to můžete nechat celé na nás. Následně vyhotovíme srovnávací tržní analýzu, na základě které stanovíme reálnou tržní cenu nemovitosti. Určíme prodejní strategii a začneme s prodejem. Vytvoříme profesionální fotografie, videoprohlídku se zábery s dronem, 2D a 3D plánek s půdorysem a poutavý popis. Inzerujeme na všech (námi) placených i neplacených inzertních serverech (jako např. Sreality, Reality iDnes, Bazos, Ceskereality, Reality,...).

Prohlídky budou probíhat po domluvě s Vámi, budou podléhat protokolu a díky videoprohlídkám zvýšíme pravděpodobnost úspěšné prohlídky (nalezení kupce). Jakmile kupce nalezneme, složí na depozitní účet rezervační depozitum a podepíše rezervační smlouvu. Následně zasíláme podkady panu advokátovi, který vyhotoví kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově. Obě strany je obdrží k náhledu a kontrole. Po schválení smluvní dokumentace se sejdeme na podpis u pana advokáta, který zároveň ověří veškeré podpisy. Kupující strana složí kupní cenu na účet advokátní úschovy, po připsání financí, vyhotoví pan advokát výpis z účtu, který klientům zašleme.

Následně položíme návrh na vklad vlastnických práv na katastr nemovitostí, katastr provede tzv. plombu na nemovitosti pod číslem jednacím, to Vám bude poskytnuto pro kontrolu online. Na katastru nemovitostí se ze zákona vztahuje ochranná lhůta 20 dní na vklady. To znamená, že 20 dní musí smlouvy dle zákona "ležet" na katastru a nesmí se s nimi manipulovat a ani je zapsat.

Po uplynutí ochranné lhůty katastr provede zápis vlastnických práv na nového majitele (kupujícího). My veškerou aktivitu pravidelně monitorujeme, čili jakmile se takto stane, uvědomíme Vás, a pan advokát ihned uvolní peníze z úschovy prodávajícímu. V poslední fázi proběhne předání nemovitosti, kde do předávacího protokolu, který Vám vyhotovíme, zachytíme předávané počty klíčů, stavy elektřiny, vody, plynu a soupis vybavení. Nyní je obchod u konce, poděkujeme si za spolupráci obdržíte od nás pozornost, za důvěru.

Kolik si za to vše od Vás účtujeme? 0,- Kč (NIC)

Co získá prodávající?

Profesionální realitní a přidružené služby zdarma, právní servis a advokátní úschovu zdarma! Především ale jistotu férového obchodu.

Co získá kupující?

V první řadě prověřenou nemovitost. Pro naše klienty jsme si připravili kromě jistoty, profesionálního přístupu a právních služeb zdarma také slevy u našich smluvních partnerů (např.: Vorlíček Plast okna Slaný, rodinné Řeznictví Řisuty, Stavební firma BettyStav, Zemní práce Urban,...)

 

Depozitní účet pro rezervační účely: 402011255/5500

 

Náš tým:

 

 

Dominik Ondrůšel - jednatel společnosti

 

Adam nosál - managing director

 

 

Josef Dundr - realitní makléř

 

Ondřej Paur - realitní makléř

 

 

Michaela Suchomelová - finanční poradkyně

Stáhněte si zdarma

7 nejčastějsích chyb při "samoprodeji" nemovitosti

zpracováním osobních údajů